Un appartement adapté à vos besoins

Qu'il s'agisse d'un premier achat d'appartement ou d'un investissement locatif, tout acquéreur doit faire preuve d'une grande vigilance quant à la typologie du bien concerné, son état de conservation ou de vétusté, la qualité de ses espaces et volumes, la distribution de ses pièces ou ses potentiels de transformation.

Selon que vous recherchiez un studio, un deux pièces ou un appartement familiale avec plusieurs chambres, la typologie de votre appartement doit être adaptable à votre mode de vie actuel et à vos besoins futurs.

Nos architectes vous conseillent en amont et pendant vos recherches d'appartements sur la nature du bien qui vous correspond, et vous aident à affiner vos critères de recherche. Nous vous proposons un entretien de conseil par téléphone ou un premier rendez-vous à notre agence.

Un investissement stratégique

Un appartement est un lieu de vie dans lequel on se projette, on s'épanouit et on se réalise, seul ou en famille. Mais c'est aussi un placement immobilier important qui doit être sûr et sécurisé. Selon sa localisation, sa disposition au sein de l'immeuble, sa luminosité, la qualité de ses volumes et de son organisation ou son état d'usure, l'investissement financier à réaliser peut varier de manière conséquente.

De nombreux critères sont à prendre en compte pour se faire un point de vue global du budget d'investissement et s'engager de manière éclairée. Le coût des travaux nécessaires ou celui des travaux de transformation sont autant d'enjeux de négociation du prix d'achat comme de l'estimation de la rente immobilière lors d'une revente.

Faire une offre d'achat réactive et éclairée

Parties communes et charges de copropriété

Attention aux mauvaises surprises ! Devenir propriétaire d'un appartement c'est aussi prendre sa part dans les parties communes d'un immeuble et ses charges de copropriété. C'est pourquoi, un des critères préalables avant tout achat concerne l'état des parties communes et les travaux à prévoir ou ceux déjà votés par la copropriété.

L'état des parties communes comme celui de la façade de l'immeuble sont un bon exemple des coûts importants de rénovation à la charge des copropriétaires. Si un ravalement, une rénovation de la cage d'escalier ou l'installation d'un ascenseur s'avère nécessaire, il est judicieux d'exiger dès le départ la liste des travaux votés lors des précédentes assemblées générales de copropriétaires afin d'anticiper les augmentations de charges.

Bien diagnostiquer l'existant, déceler les éventuels vices cachés

Les diagnostics technique, structurel et règlementaire sont une étape importante avant tout achat définitif. Lorsque nous vous accompagnons lors d'une première visite de conseil, nous ciblons pour vous l'ensemble des points cruciaux qui vous permettent de confirmer votre scénario d'aménagement, d'en projeter de nouveaux ou de vous orienter sur un autre choix d'appartement.

Voici quelques points essentiels à vérifier avant votre achat :

1. Obtenir et vérifier les diagnostics obligatoires réalisés par le vendeur dans le cadre de la vente. Ils vous permettront d'avoir un premier point de vue sur la performance thermique de l'appartement, la présence d'éléments toxiques tels que le plomb et l'amiante, la qualité du réseau électrique ou encore la performance du dispositif de chauffage.
2. La disposition des gaines techniques et descentes d'eau. C'est une contrainte déterminante du potentiel de transformation et de concrétisation du ou des scénarios d'aménagement. Selon le nombre de descentes d'eau présentes dans l'appartement, leurs caractéristiques (eaux vannes, eaux usées, eaux pluviales), l'emplacement de votre cuisine, de la salle de bain ou des toilettes peut varier considérablement et offrir de nombreuses possibilités.
3. L'humidité. La déceler vous informera immédiatement sur la qualité sanitaire de votre logement. Elle peut-être due à un ancien sinistre ou un sinistre en cours, à la fraicheur des murs non isolés ou à une mauvaise ventilation des pièces. Il est important de diagnostiquer en amont l'origine de cette humidité, qu'elle soit visible ou sondée par un humidimètre, afin de vous dégager d'emblée d'une responsabilité future. Cela vous permettra également de ne pas engager de travaux de revêtements qui risquent d'être à nouveau sinistrés peu de temps après.
4. L'étanchéité d'une toiture ou d'une terrasse. Si votre appartement possède une toiture terrasse, son étanchéité doit être vérifiée régulièrement afin d'éviter tout sinistre. La durée de vie d'un revêtement d'étanchéité est en règle générale de 10 ans. Si la réfection de cet ouvrage revient à la copropriété, son entretien et sa préservation appartient au propriétaire.
5. L'état du réseau électrique. On ne plaisante pas avec la sécurité ! C'est un des points les plus importants à ne pas négliger, car il s'agit de protéger les biens et les personnes contre des risques tels que l'électrocution ou les incendies. Au delà de ces risques, un réseau d'électricité vétuste peut entrainer une usure ou des dysfonctionnements prématurés de vos appareillages et équipements.
6. L'efficacité du réseau de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire. Si votre appartement possède un chauffage collectif ou un sytème de chauffage individuel, de nombreux avantages et contraintes sont à prendre en compte. Par exemple, une chaudière individuelle peut présenter des risques de surconsommation et de mauvais rendement si elle est trop ancienne ou mal entretenue. Un réseau de chauffage collectif, souvent plus rentable, peut devenir une contrainte lorsqu'on souhaite déplacer un radiateur. Enfin, des dispositifs électriques, plus chers à l'achat, peuvent s'avérer être une solution confortable car sans entretien et sans abonnement supplémentaire.
7. La qualité thermique et phonique des fenêtres, l'isolation des murs. Voici une question cruciale que tous les investisseurs doivent se poser. Faut-il isoler les murs intérieurs de mon appartement et remplacer les fenêtres pour gagner en performance énergétique alors que cela va réduire ma surface habitable et diminuer par conséquent la rentabilité immobilière de mon bien ? Là encore, il existe des solutions techniques à mettre en oeuvre pour trouver un équilibre éco-responsable et ne plus être face à un dilemme lors de votre achat.

Murs porteurs ou cloisons de communication

La question de la nature structurelle des murs d'un appartement est une question récurrente. Un appartement qui parait de prime abord très contraint et mal agencé peut se voir totalement transformé et prendre un nouveau visage lorsqu'on abat un seul mur ou une cloison. Un tel élément peut tout à fait débloquer la vente de l'appartement ou au contraire l'annuler.

Soyez très vigilants ! Qu'il s'agisse d'une simple cloison apparente en carreaux de plâtre ou d'un refend porteur plus épais, rien ne dit qu'il ne s'agit pas d'un élément structurel et indissociable de l'immeuble. S'il vous revient de droit d'abattre une cloison non structrelle de l'immeuble, il n'en reste pas moins qu'il faut pouvoir le vérifier avant d'engager sa démolition. Ainsi, il n'est pas rare de constater que ce type de cloison dans les immeubles anciens est devenu avec le temps porteuse de charges, notamment des éventuelles cloisons à l'aplomb des étages supérieurs. Démolir une cloison sans précaution peut entrainer des désordres importants dans les planchers et plafonds par affaissement, mais également dans les cloisons des étages supérieurs qui risquent de fissurer.

Dans le cas d'un mur porteur avéré, celui-ci appartenant aux parties communes de l'immeuble, il est nécessaire de faire valider sa modification par la copropriété lors d'une assemblée générale annuelle ou d'une assemblée extraordinaire que vous pouvez solliciter, en général à vos frais. Il est très important que vous soyez bien accompagné par un architecte et un bureau d'étude structure pour réaliser un diagnostic complet de l'ouvrage à réaliser, avec plans d'exécution et note de calculs à l'appuis.

Quelle que soit la situation, nous vous conseillons au préalable de faire appel à un architecte pour vous renseigner au mieux sur les contraintes existantes et sur vos droits et devoirs concernant tous les éléments structurels de votre appartement.