Comment est réalisée cette estimation?

Notre agence d'architecte procède depuis plusieurs années à une analyse comparative précise des prix d'ouvrages et des coûts de travaux au travers de tous les projets qu'elle réalise. Cette analyse comparative se base sur de multiples mises en concurrences d'entreprises du bâtiment, pour des chantiers urbains comme ruraux et ce dans plusieurs villes et villages de France.

En complément de cette analyse tarifaire, ces prix sont comparés et pondérés par des moyennes observées sur l'ensemble du territoire national par les acteurs du bâtiment et répertoriés dans des bases de données labellisées et accessibles à tous :

https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/economie-de-la-construction#e2

https://www.insee.fr/fr/statistiques/2015347

Ce qui fait varier le coût des travaux

Le coût des travaux, n'est pas une science exacte. Il faut s'attendre à ce qu'il varie d'une entreprise à l'autre, selon la typologie et le programme du projet, la localisation et l'accessibilité du chantier ou le choix des gammes de fournitures et matériaux.

Voici quelques éléments et typologies d'ouvrages qui peuvent faire varier les enveloppes de travaux décrites ci-après :

1. La typologie du projet : La nature des travaux est différente selon qu'il s'agisse d'un logement particulier, de logements collectifs, de bureaux, d'un équipement ou d'un commerce, les besoins et usages ne sont pas les mêmes, les ouvrages non plus.
2. Le programme : la surface, le nombre de pièces et leur organisation, le nombre d'étages, etc. sont des critères déterminants. Plus la surface de travaux sera grande, plus l'amortissement du coût d'ensemble sera important.
3. La localisation du chantier : plus la distance entre le chantier et le siège de l'entreprise de construction sera grande, plus les surcoûts de déplacement ou de logement des artisans seront susceptibles d'impacter le coût global du chantier.
4. L'accessibilité du chantier : selon que les travaux concernent une maison de plein pied ou un appartement en étage, que le chantier se situe à la campagne ou en coeur de ville dense, l'accessibilité en sera impactée. Les coûts de livraison et d'acheminement des matériaux, d'évacuation des gravats et de protection des parties communes sont à prendre en compte.
5. Le terrain : dans le cadre de travaux neufs ou de surélévation d'édifice existant, la nature du sol est déterminante dans la forme et les techniques de fondations. Un radier, une semelle filante ou des micro-pieux sont autant de techniques qui permettent de rester dans des coûts classiques de construction ou qui nécessitent un dépassement de ce budget.
6. L'entreprise de travaux : une petite entreprise n'aura pas les mêmes coûts de fonctionnement qu'une entreprise moyenne, une entreprise générale pourra amortir certains coûts de production mais devra éventuellement sous-traiter certains savoir-faire, une entreprise locale sera souvent plus compétitive, une entreprise spécialisée dans des travaux haut de gamme ou une entreprise de petite taille ne seront pas forcément adaptées à tous types de chantier...
7. Les gammes de matériaux et fournitures : Selon la nature des matériaux, leurs qualités, les fournisseurs et les marques, il existe une grande variabilité de prix. Ainsi, un parquet en chêne blanchi huilé contrecollé à lames larges n'aura pas le même prix qu'un parquet massif vernis naturel, un plan de travail en quartz n'aura pas le même prix qu'un plan en résine...
8. Les ouvrages spécialisés : Le mobilier sur mesure, la domotique et l'automatisation, les technologies énergétiques, les systèmes de sécurité, etc.

Travaux minimum, les coûts d'une remise aux normes : de 250€HT à 800€HT par m²

Qu'entend-on exactement par remise aux normes? Les travaux minimum sont souvent liés à la vétusté des réseaux électriques, d'alimentations et d'évacuations en eau. Mais, il peut aussi s'agir de l'isolation de l'édifice, à commencer par le remplacement des fenêtres ou l'isolation des combles.

Ces ouvrages concernent bien souvent l'ensemble de l'édifice et sont susceptibles d'entrainer des coûts annexes. Ainsi, la rénovation complète d'un réseau électrique induira probablement la rénovation des peintures de murs dans lesquels est encastré le réseau. La réfection des canalisations d'évacuation en eau peut, elle aussi, être susceptible d'entrainer des reprises de maçonnerie au passage des planchers ou le long des plafonds. Mettre aux normes un local chaudière peut également imposer des travaux annexes sur la ventilation...

Le coût d'une remise aux normes est donc à la fois lié aux ouvrages concernés directement, mais aussi aux ouvrages annexes qu'il faut prévoir en conséquence.

La rénovation intérieure sans démolition de 800€HT à 1200€HT par m²

Donner une seconde vie à son logement pour lui offrir les qualités d'un confort contemporain et se rapprocher des exigences qualitatives d'un logement neuf induit généralement la remise à plat des ouvrages essentiels décrits dans le précédent paragraphe sur les coûts d'une remise aux normes. S'ajoutent alors la rénovation des revêtements, celle des meubles et équipements sanitaires ou encore de la cuisine et des mobiliers intégrés.

Ce type de rénovation comprend en outre l'ensemble des ouvrages et attentions qui permettent de finaliser votre projet tels que les luminaires, les éléments de décor comme le papier peint ou les peintures de couleurs.

Si, à peu de chose près, l'organisation des pièces de votre logement est compatible avec votre mode de vie actuel et si l'ensemble des cloisonnements peut être préservé, vous éviterez un coût supplémentaire non négligeable lié à la démolition et l'évacuation des gravats.

La rénovation profonde : de 1200€HT à 2000€HT par m²

Ce type de travaux correspond à une restructuration partielle ou totale du logement. Ceci implique un volume plus ou moins important de démolitions qui permettent la réorganisation de l'ensemble des pièces et des circulations et la redistribution des surfaces correspondantes.

Cette transformation entraîne le plus souvent la remise à neuf complète de l'ensemble du réseau électrique, la reprise partielle ou totale des réseaux d'alimentation en eau sanitaire, l'adaptation ou la rénovation des réseaux d'évacuation des eaux usées.

C'est aussi l'occasion de procéder à l'isolation intérieure du logement avec l'ajout de nouvelles fenêtres et de doublages isolants, de remplacer les équipements et mobiliers sanitaires, de renouveler la robinetterie, d'installer une cuisine neuve et des rangements intégrés dans les chambres et le salon, de faire un choix de luminaires de références et enfin de mettre à neuf l'ensemble des revêtements de sols, de murs et de plafonds.

Il est à noter qu'une telle échelle de travaux nécessitera de faire appel à des bureaux d'études, notamment en ce qui concerne la structure de l'édifice, pour vous assurer pleinement sur les ouvrages engagés. Pour un projet de rénovation de ce type, la variation des coûts est essentiellement fonction du volume et de la nature structurelle des démolitions, ainsi que des choix de gamme de matériaux et fournitures.

La rénovation au delà de 2000€HT par m²

Dépasser le seuil des 2000€HT par m² est toujours possible. Certains matériaux, certaines fournitures haut de gamme suffisent à faire monter le budget travaux. Il peut aussi s'agir d'ouvrages au dessin original voire exceptionnel tels que de grandes surfaces vitrées, des escaliers sur mesures, des mobiliers encastrés en placage raffiné, ou encore de prestations technologiques avec un objectif de confort tels que la climatisation réversible, ou la domotisation de l'édifice.

Toutefois, certains coûts dépassant les budgets classiques de la rénovation sont souvent le fait de la nature existante de l'édifice. Ainsi, intervenir sur une maison ancienne ou une maison en pierre pourra entraîner quelques surprises et la nécessité d'anticiper les risques liés aux modalités et à la qualité constructive de l'édifice.

L'extension : de 1600€HT à 2300€HT par m²

Bien qu'il y ait des coûts récurrents liés au caractère neuf d'une construction, certains coûts peuvent varier selon le programme envisagé. Si le projet d'extension comprend une salle de bain, une cuisine ou s'il ne contient que des chambres, la répartition des coûts au m² peut varier considérablement.

Comme pour une construction neuve, la partie constituant l'extension à proprement parler respectera les coûts récurrents des ouvrages du clos et couvert. En revanche, la jonction de l'extension avec l'édifice existant, la disposition de cette extension par rapport au terrain et son accessibilité pour la réalisation des travaux, la nécessité d'une adaptation de la capacité des réseaux existants (puissance électrique, pression d'eau, évacuation des eaux usées ou des eaux pluviales), la coupe d'arbres, sont autant de paramètres qui expliquent la variation de coûts d'un tel projet.

Tout comme une construction neuve ou une restructuration lourde de maison, des études techniques vous seront nécessaires. Il vous faudra au minimum réaliser, par le biais des bureaux d'étude spécialisés, une étude de sol pour préciser la nature et le dimensionnement de vos fondations, ainsi qu'une étude structure. Si vous faites appel à un architecte, c'est lui qui coordonnera l'ensemble de ces prestataires pour vous.

La surélévation : de 2500€HT à 3000€HT par m²

Opter pour une solution de surélévation peut avoir plusieurs raisons et avantages. Qu'il s'agisse d'un immeuble ou d'une maison, il est possible que vous ne souhaitiez pas réaliser d'extension par contraintes règlementaires ou pour des questions d'usages et de conforts.

La contrainte règlementaire est souvent la plus importante. Si par exemple vous avez atteint le ratio maximum d'emprise au sol permise par le plan local d'urbanisme (PLU), il ne vous sera alors plus possible d'étendre la construction sur votre terrain, ni même de construire une annexe détachée de l'édifice principal. En revanche, il est possible que la hauteur plafond de construction ne soit pas encore atteinte, ce qui vous autoriserait à surélever.

Mais le choix de la surélévation est aussi une question de confort et d'usage ou encore d'esthétique architecturale. Là où l'extension a tendance à agrandir la profondeur du bâti, la lumière sur les pièces existantes se voit réduite et le logement devient parfois plus sombre. Lorsque la parcelle possède un jardin, l'extension risque de réduire sa surface. La surélévation de combles existants présente souvent une opportunité de construction car les matériaux de la toiture peuvent être stockés et réutilisés par la suite. La maçonnerie existante quant à elle ne nécessite parfois qu'une faible prolongation pour rendre l'espace des combles habitables.

Surélever sa maison ou son immeuble engage des coûts supérieurs à ceux d'une construction entièrement neuve car il s'agit d'intervenir en milieu existant. Sont à prendre en compte la pose d'un échafaudage complet ou en encorbellement pendant tout le temps des travaux de clos et couvert, les coûts de dépose ou de démolitions de la toiture existante, les coûts d'acheminements des matériaux et ceux éventuels de protection des parties existantes qui peuvent être habitées le temps du chantier. Enfin, une surélévation entraine très probablement une surcharge de poids par rapport à l'édifice existant, ce qui nécessite éventuellement un renfort des fondations existantes ou la création d'une structure indépendante.

Là encore, des études techniques vous seront nécessaires telles qu'une étude de sol pour préciser la nature et le dimensionnement de vos fondations, ainsi qu'une étude structure. L'architecte, coordonnera l'ensemble de ces prestataires pour vous.